Você tentou financiar um imóvel e o banco não aprovou?
Ou talvez esteja tentando vender seu imóvel e descobriu que o comprador não consegue obter financiamento por causa da documentação da propriedade.
Essa situação é mais comum do que parece.
E um ponto importante é que nem toda recusa de financiamento está relacionada à renda, ao crédito ou à situação financeira do comprador.
Em alguns casos, o problema está no próprio imóvel.
A documentação pode estar incompleta, a construção pode não estar devidamente regularizada ou pode existir alguma divergência entre o que está registrado nos documentos e o que realmente existe no terreno.
Neste artigo, você vai entender por que um imóvel pode não ser aceito para financiamento, como identificar se o problema está na propriedade e o que pode ser feito para tentar regularizar a situação.
Por que um banco pode não aceitar um imóvel para financiamento?
Quando um banco financia um imóvel, ele não analisa apenas o comprador.
O próprio imóvel também precisa atender a determinadas condições.
Isso acontece porque o imóvel normalmente será utilizado como garantia da operação.
Por esse motivo, o banco precisa ter segurança de que a propriedade está devidamente identificada, documentada e em condições de ser utilizada como garantia.
Quando existem inconsistências, o financiamento pode ser recusado ou ficar condicionado à resolução das pendências.
Entre os problemas que podem levar a isso estão:
- construção sem Habite-se;
- área construída diferente da área registrada;
- ampliação não regularizada;
- divergência entre matrícula, cadastro municipal e construção existente;
- ausência ou inconsistência de documentos;
- problemas relacionados ao registro do imóvel;
- construção que não corresponde ao projeto aprovado;
- outras irregularidades que impeçam a adequada análise da propriedade.
Por isso, quando um financiamento é recusado, é importante descobrir qual foi exatamente o motivo da recusa.
“O comprador foi aprovado, mas o imóvel não”
Essa situação pode confundir bastante os proprietários.
Imagine o seguinte cenário:
O comprador encontra o imóvel, apresenta seus documentos ao banco e tem o crédito aprovado.
Mas, durante a avaliação da propriedade, o banco identifica uma pendência.
O comprador pode estar apto a receber o financiamento.
O problema pode ser o imóvel.
Nesse caso, não adianta simplesmente procurar outro banco sem antes entender a origem da pendência.
Se o problema estiver relacionado à documentação ou à regularidade da construção, é possível que a mesma dificuldade apareça novamente em outra instituição.
Um imóvel sem Habite-se pode ser financiado?
Essa é uma dúvida muito comum.
A resposta depende da situação específica do imóvel e das exigências da instituição financeira.
A ausência do Habite-se pode representar uma dificuldade importante porque o banco precisa avaliar a situação documental e física da propriedade antes de aceitá-la como garantia.
Além disso, pode existir uma situação ainda mais comum:
o proprietário acredita que o imóvel possui Habite-se, mas a documentação não corresponde à construção atual.
Por exemplo, o imóvel pode ter sido aprovado originalmente com determinada área e, anos depois, ter recebido uma ampliação.
Nesse caso, pode existir documentação para uma parte da construção, mas não para toda a área existente atualmente.
E se a área construída for diferente da matrícula?
Esse é outro problema que pode aparecer durante a análise do imóvel.
Imagine que a matrícula e os demais documentos indiquem uma determinada área construída, mas o imóvel existente tenha uma área maior.
Por exemplo:
Documentação: 120 m²
Construção existente: 180 m²
Existe uma diferença de 60 m² que precisa ser analisada.
Essa diferença pode ter diversas origens.
Pode ser uma ampliação realizada posteriormente, uma construção que nunca foi atualizada na documentação ou simplesmente uma inconsistência cadastral.
O ponto principal é que o imóvel que existe fisicamente precisa ser compatível com sua documentação, dentro das regras aplicáveis.
Quando isso não acontece, a divergência pode dificultar uma operação de financiamento.
“Mas eu sempre consegui vender meu imóvel sem financiamento”
É possível que um imóvel seja negociado mesmo quando existem pendências na sua documentação.
Nesses casos, a negociação pode acabar sendo feita por meio de um contrato particular de compra e venda, muitas vezes conhecido como “contrato de gaveta”.
O problema é que isso não resolve a situação documental do imóvel.
Se a propriedade não estiver em condições de ser formalmente transferida, o comprador pode não conseguir registrar a aquisição na matrícula do imóvel da forma adequada.
Na prática, a negociação pode acontecer entre comprador e vendedor, mas a situação do imóvel continua irregular perante o registro imobiliário.
Isso pode gerar dificuldades futuras para o comprador, principalmente quando ele precisar:
- vender o imóvel novamente;
- obter financiamento;
- utilizar o imóvel como garantia;
- realizar um inventário;
- regularizar a propriedade;
- comprovar formalmente a titularidade do imóvel.
Por isso, o fato de alguém ter conseguido vender o imóvel anteriormente não significa que ele esteja regularizado.
Uma coisa é conseguir negociar um imóvel. Outra é conseguir transferi-lo e registrá-lo corretamente.
Se existe uma pendência que impede a formalização da transferência, o problema tende a acompanhar o imóvel até que sua situação seja regularizada.
O que fazer quando o banco recusa o imóvel?
O primeiro passo é descobrir qual foi a pendência identificada.
Não é recomendável simplesmente tentar corrigir documentos sem saber exatamente qual é o problema.
O ideal é analisar a situação completa do imóvel.
Isso pode envolver a verificação de:
- matrícula;
- cadastro imobiliário;
- documentos existentes na Prefeitura;
- projetos aprovados;
- Habite-se;
- área construída;
- características atuais da edificação;
- eventuais ampliações ou reformas;
- compatibilidade entre a documentação e a construção existente.
A partir disso, é possível determinar se existe uma irregularidade e qual caminho pode ser seguido.
É possível regularizar um imóvel que não consegue financiamento?
Em muitos casos, sim.
Mas isso depende do motivo pelo qual o imóvel não foi aceito.
Se o problema estiver relacionado à documentação ou à regularidade da construção, pode existir um processo de regularização.
Dependendo do caso, esse processo pode envolver:
- levantamento da situação atual do imóvel;
- análise da documentação existente;
- levantamento físico da construção;
- elaboração ou atualização de projetos;
- regularização perante a Prefeitura;
- obtenção ou atualização dos documentos necessários;
- atualização dos registros do imóvel, quando aplicável.
O caminho não é igual para todos os imóveis.
Por isso, antes de contratar qualquer serviço ou fazer alterações na propriedade, é importante descobrir exatamente o que está impedindo o financiamento.
Quanto custa regularizar um imóvel para conseguir financiamento?
Não existe um valor único.
O custo depende principalmente da origem do problema e da situação atual da propriedade.
Um imóvel que precisa apenas atualizar determinada documentação pode ter um processo completamente diferente de outro que possui uma construção muito diferente daquela registrada.
Podem existir custos relacionados a:
- levantamento e projetos;
- responsabilidade técnica;
- taxas;
- tributos;
- regularização junto à Prefeitura;
- atualização da documentação;
- eventuais adequações necessárias.
Por isso, o orçamento deve ser feito depois da análise da situação do imóvel, e não simplesmente com base no tamanho da propriedade.
O problema pode estar no imóvel — não no comprador
Se você está tentando vender um imóvel e o comprador não consegue financiá-lo, não conclua imediatamente que o problema é a renda ou o crédito dele.
Pode existir uma pendência na própria propriedade.
E quanto antes essa pendência for identificada, melhor.
Um imóvel com documentação organizada tende a estar preparado para mais situações: venda, financiamento, transferência, inventário e outras operações que dependam da regularidade da propriedade.
Seu imóvel não foi aceito pelo banco?
A Tomasi Engenharia pode analisar a situação do imóvel e identificar possíveis divergências entre a construção existente e sua documentação.
Descubra primeiro qual é o problema. Depois, veja qual é o caminho para resolvê-lo.
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