Quanto custa regularizar um imóvel? Essa é uma das primeiras perguntas de quem descobre que a construção não está regularizada.
Mas não existe um valor único para esse serviço.
O custo depende principalmente da situação do imóvel, das irregularidades existentes e das etapas necessárias para regularizá-lo.
Em alguns casos, o proprietário terá apenas despesas com documentação, projetos, taxas e contratação de um profissional. Em outros, podem surgir multas, obras de adequação, impostos, custos relacionados à Receita Federal e despesas com o Cartório de Registro de Imóveis.
Neste artigo, você vai entender quais são os principais custos que podem estar envolvidos na regularização de um imóvel, desde os honorários do engenheiro ou arquiteto até taxas da Prefeitura, multas, obras, tributos, Receita Federal e cartório.
Afinal, quanto custa regularizar um imóvel?
A resposta mais correta é: depende.
Dois imóveis localizados na mesma cidade podem ter custos completamente diferentes para serem regularizados.
Um imóvel pode estar com a construção praticamente de acordo com o projeto aprovado, mas sem o devido registro. Outro pode apresentar área construída diferente daquela que consta nos documentos, possuir ampliações não aprovadas, problemas relacionados ao uso da edificação ou outras irregularidades.
Por isso, antes de definir um preço, é necessário analisar a situação do imóvel.
De forma geral, os custos podem envolver:
- honorários do engenheiro ou arquiteto;
- levantamento e medição da edificação;
- elaboração ou atualização de projetos;
- ART, RRT ou TRT;
- taxas e emolumentos municipais;
- multas por irregularidades;
- obras de adequação;
- custos relacionados ao Corpo de Bombeiros;
- tributos municipais, quando aplicáveis;
- regularização perante a Receita Federal;
- contribuições previdenciárias relacionadas à obra, quando aplicáveis;
- multas e encargos por obrigações não cumpridas;
- custos do Cartório de Registro de Imóveis.
Vamos entender cada um deles.
1. Honorários do engenheiro ou arquiteto
Um dos primeiros custos normalmente envolvidos é a contratação de um profissional habilitado para analisar a situação e conduzir a regularização.
O valor dos honorários depende da complexidade do imóvel e do trabalho necessário.
Uma regularização simples, em que a construção está de acordo com a legislação e existe boa documentação, tende a exigir menos trabalho.
Já imóveis com ampliações, divergências entre documentos e realidade, construções antigas ou diversas etapas de regularização podem demandar um trabalho muito maior.
2. Levantamento e documentação técnica
Muitas vezes, o imóvel precisa ser medido e levantado para que seja possível identificar exatamente o que foi construído.
Esse levantamento pode envolver plantas, áreas, ambientes, fachadas e outras informações necessárias para elaborar a documentação técnica.
Também pode ser necessário reunir matrícula, documentos do imóvel, projetos antigos, alvarás e outros registros.
3. Projetos e documentos técnicos
Dependendo da situação, pode ser necessário elaborar novos projetos ou atualizar projetos existentes.
Isso pode incluir projeto arquitetônico e, conforme o caso, projetos complementares, documentos técnicos, memoriais e outros elementos exigidos pelo processo.
Também podem existir custos relacionados à emissão de ART, RRT ou TRT, que são os documentos de responsabilidade técnica correspondentes ao serviço realizado.
4. Taxas da Prefeitura
A regularização também pode envolver taxas cobradas pelo município.
Esses valores dependem do tipo de procedimento realizado e da legislação municipal aplicável.
Em Chapecó, por exemplo, existem procedimentos específicos para análise e regularização de edificações, e determinadas situações podem envolver cobrança de taxas e multas.
Por isso, é importante identificar previamente qual é o procedimento adequado para cada imóvel.
5. Multas por irregularidades
Esse é um custo que muitas pessoas descobrem somente depois de iniciar a regularização.
Dependendo da situação do imóvel e da legislação aplicável, podem existir multas relacionadas a uma construção executada em desacordo com as exigências municipais.
O valor da multa varia conforme a irregularidade e as características do imóvel.
Por isso, não é correto considerar que toda regularização terá multa, mas também não é seguro ignorar essa possibilidade.
6. Obras de adequação
Em alguns casos, o problema não é apenas documental.
O imóvel pode precisar passar por alterações físicas para atender às exigências da legislação.
Podem ser necessárias adequações em acessibilidade, instalações, segurança contra incêndio, ventilação, iluminação ou outros elementos da edificação.
Quando isso acontece, o custo da obra pode representar uma parcela significativa do valor total da regularização.
7. Corpo de Bombeiros
Dependendo das características e da utilização da edificação, também podem existir exigências relacionadas à segurança contra incêndio.
Nessas situações, podem ser necessários projetos, equipamentos, adequações físicas, taxas e procedimentos junto ao Corpo de Bombeiros.
O custo dependerá principalmente do tipo, tamanho, ocupação e características da edificação.
8. Tributos municipais
Outro ponto que precisa ser analisado são os tributos municipais que podem estar relacionados ao processo.
Um exemplo é o ISSQN, cuja incidência depende das circunstâncias e da legislação aplicável.
Por isso, é importante verificar a situação tributária do imóvel antes de concluir quanto custará a regularização.
9. Receita Federal e as contribuições da obra
Dependendo da situação, a regularização também pode passar pela Receita Federal.
Uma obra pode precisar estar cadastrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e passar pelo procedimento de aferição no Sero, utilizado pela Receita Federal para apuração das contribuições relacionadas à construção.
Em determinadas situações, podem existir valores a recolher referentes às contribuições sociais e previdenciárias da obra, popularmente chamadas de “INSS da obra”.
Esse custo não aparece necessariamente em todos os imóveis. Ele depende das características da construção, da documentação disponível, da situação fiscal e de outros fatores.
10. Multas e encargos
Além dos valores relacionados à própria obra, também é necessário verificar se existem obrigações que não foram cumpridas no prazo.
Dependendo do caso, podem existir multas e encargos decorrentes da falta ou atraso de determinadas declarações e obrigações.
Por isso, a análise da situação fiscal faz parte de uma regularização bem feita.
11. Cartório de Registro de Imóveis
Depois que a situação do imóvel é regularizada perante os órgãos competentes, pode ser necessário atualizar as informações no Cartório de Registro de Imóveis.
Dependendo do caso, isso pode envolver averbação da construção ou outros atos registrais.
Esses procedimentos possuem custos próprios, que variam conforme o ato realizado e as regras do cartório.
O que mais pode fazer o preço variar?
Além dos custos mencionados, existem alguns fatores que podem aumentar ou diminuir bastante o valor da regularização.
Entre eles estão:
- área construída;
- idade da construção;
- quantidade de unidades;
- diferença entre a área construída e a documentação existente;
- existência de ampliações ou reformas;
- situação da matrícula;
- existência de projetos aprovados;
- necessidade de obras de adequação;
- exigências do município;
- exigências do Corpo de Bombeiros;
- situação tributária da construção;
- necessidade de regularização perante a Receita Federal.
Por isso, simplesmente perguntar “quanto custa regularizar um imóvel?” não é suficiente para chegar a um valor confiável.
É preciso primeiro descobrir o que precisa ser regularizado.
Como descobrir quanto vai custar a regularização?
O primeiro passo é fazer um diagnóstico da situação do imóvel.
É necessário verificar os documentos existentes, comparar as informações do cadastro e da matrícula com aquilo que realmente está construído e identificar quais procedimentos serão necessários perante a Prefeitura, Receita Federal, Corpo de Bombeiros e, quando aplicável, Cartório de Registro de Imóveis.
Somente depois dessa análise é possível estimar os custos com muito mais segurança.
Regularização de imóveis em Chapecó
Se você possui um imóvel em Chapecó e não sabe se ele está completamente regularizado, o primeiro passo é descobrir exatamente qual é a situação atual.
A regularização pode envolver diferentes órgãos, documentos, impostos, multas e até obras. Por isso, entender o problema antes de começar pode evitar custos e surpresas durante o processo.
Se precisar de ajuda para regularizar seu imóvel em Chapecó, conte comigo. Entre em contato pelo WhatsApp e vamos analisar a situação do seu imóvel.