Você tem uma casa, mas a área construída no imóvel é maior do que a área que aparece na matrícula?
Esse problema pode passar despercebido por anos. O proprietário continua usando o imóvel normalmente, paga o IPTU e muitas vezes nem sabe que existe uma pendência.
A situação muda quando surge uma venda, um financiamento ou uma operação de crédito envolvendo o imóvel.
Se a área construída não está devidamente registrada e averbada, o financiamento pode ser impedido até que a situação seja regularizada.
O que é uma área construída não averbada?
A averbação é o procedimento que atualiza a matrícula do imóvel com informações sobre sua construção.
Imagine que a matrícula registre uma casa de 80 m², mas o imóvel atualmente tenha 130 m² porque recebeu uma ampliação.
Nesse caso, existem 50 m² construídos que não estão registrados na matrícula.
Isso significa que existe uma diferença entre o imóvel que está documentado e o imóvel que existe fisicamente.
Área construída não averbada impede financiamento?
Sim.
Quando um imóvel participa de uma operação de financiamento, o banco precisa analisar sua documentação e verificar o bem que será financiado ou utilizado como garantia.
Se a matrícula registra 80 m², mas o imóvel possui 130 m², existe uma divergência que precisa ser resolvida.
Enquanto a situação não estiver regularizada, o financiamento pode ser impedido.
É justamente por isso que uma ampliação feita há muitos anos, que nunca causou problemas ao proprietário, pode se transformar em um obstáculo quando surge uma negociação.
1. Quero vender meu imóvel e o comprador precisa de financiamento
Esse é um dos casos mais comuns.
Imagine que você esteja vendendo uma casa e encontre um comprador interessado. Ele pretende financiar parte do valor pelo banco.
Durante a análise, aparece a seguinte situação:
Matrícula: 80 m²
Imóvel existente: 130 m²
O banco identifica a diferença e o financiamento não pode avançar enquanto a situação documental não for resolvida.
O problema é que isso pode acontecer depois que a negociação já começou.
O vendedor pode precisar regularizar a construção antes de concluir a venda, enquanto o comprador pode não estar disposto a esperar.
Por isso, se você pretende vender um imóvel que passou por ampliações ou construções, vale verificar a documentação antes de colocar o imóvel à venda.
2. Quero comprar outro imóvel e utilizar meu imóvel atual
Você também pode enfrentar esse problema sem estar vendendo sua casa.
Imagine que você já possui um imóvel e pretende comprar outro utilizando uma operação de crédito na qual seu patrimônio atual será utilizado como garantia.
Nesse caso, o imóvel existente também será analisado.
Se a área construída não estiver corretamente registrada, a operação pode ser impedida até que a documentação seja regularizada.
Ou seja, a falta de averbação pode afetar uma operação futura mesmo que você não tenha intenção de vender seu imóvel atual.
3. Estou comprando um imóvel financiado
Quem está comprando um imóvel também precisa prestar atenção.
Não basta verificar se o imóvel possui matrícula ou escritura. É necessário conferir se a construção existente corresponde ao que está registrado.
Uma casa pode ter 150 m² fisicamente, enquanto a matrícula registra apenas 100 m².
Para quem visita o imóvel, a diferença pode passar despercebida.
Para o banco, durante a análise do financiamento, ela pode ser determinante.
Por isso, antes de fechar negócio, é importante verificar a documentação do imóvel e não apenas suas características físicas.
“Mas eu pago IPTU sobre toda a área. Então está regularizado?”
Não necessariamente.
O cadastro utilizado pela Prefeitura para o IPTU e a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis são coisas diferentes.
Uma área pode constar no cadastro municipal e ser considerada no cálculo do IPTU sem estar devidamente averbada na matrícula.
Por isso, pagar IPTU sobre a área construída não significa que ela esteja regularizada e averbada.
Como saber se a área construída está averbada?
Comece pela matrícula atualizada do imóvel.
Depois, compare a área registrada com aquilo que realmente existe na propriedade e, quando necessário, confira os documentos disponíveis na Prefeitura.
Por exemplo:
Matrícula: 100 m²
Projeto aprovado: 100 m²
Construção existente: 150 m²
Existe uma diferença que precisa ser investigada.
Pode ser uma ampliação que nunca foi aprovada, uma obra aprovada mas que não foi averbada ou outra situação documental.
Como regularizar a área não averbada?
O procedimento depende da situação da construção, mas normalmente envolve:
- Levantamento da área existente;
- Análise da matrícula e dos documentos;
- Verificação da situação perante a Prefeitura;
- Regularização da construção, quando necessária;
- Obtenção dos documentos exigidos;
- Averbação da área atualizada na matrícula.
O caminho pode ser diferente para uma construção antiga, uma ampliação recente ou uma obra que já possui projeto aprovado.
Por isso, o primeiro passo é descobrir qual é exatamente a situação do imóvel.
Evite descobrir o problema quando já existe um comprador
Uma área construída não averbada pode passar anos sem causar qualquer problema.
Mas, quando o imóvel entra em uma operação de financiamento, a divergência documental pode impedir que o negócio seja concluído.
Se você pretende vender seu imóvel, comprar outro utilizando financiamento ou utilizar seu patrimônio como garantia, vale verificar a situação antes de iniciar a operação.
Quanto antes a pendência for identificada, mais tempo você terá para resolvê-la.
Seu imóvel pode estar pronto fisicamente, mas, para uma operação financeira, ele também precisa estar corretamente documentado.