Você pode morar durante anos em um imóvel irregular sem que nada aconteça. O problema costuma aparecer justamente quando você precisa vender, financiar, inventariar, ampliar ou transferir o imóvel.
A falta de regularização não significa necessariamente que a Prefeitura vai aparecer amanhã para multar você. O problema é que uma irregularidade pode limitar o que você consegue fazer com o imóvel e, em alguns casos, gerar notificações, multas e outras complicações.
Neste artigo, você vai entender os principais riscos de manter um imóvel irregular e o que pode acontecer se você deixar a situação como está.
O que significa ter um imóvel irregular?
Antes de falar das consequências, é importante entender o que significa ter um imóvel irregular.
Um imóvel pode estar irregular por diferentes motivos. Alguns exemplos são:
- a construção existente não está aprovada pela Prefeitura;
- a área construída é diferente daquela que consta nos documentos;
- o imóvel não possui Habite-se ou documento equivalente;
- foram feitas ampliações sem aprovação;
- existem construções que não foram averbadas na matrícula;
- a situação cadastral do imóvel não corresponde à realidade.
Ou seja, não existe apenas um tipo de irregularidade imobiliária.
Por isso, antes de pensar em como regularizar, é importante descobrir exatamente qual é a situação do imóvel.
Posso continuar morando em um imóvel irregular?
Em muitos casos, sim.
Esse é justamente um dos motivos pelos quais a irregularidade pode passar despercebida durante anos.
O proprietário pode comprar, morar e utilizar o imóvel normalmente sem perceber que existe algum problema documental ou construtivo.
Isso, porém, não significa que o imóvel esteja regular.
A irregularidade pode se tornar um problema quando surgir alguma situação que exija que a documentação do imóvel esteja correta.
1. Você pode ter dificuldades para vender o imóvel
Esse é um dos principais problemas de manter um imóvel irregular.
Imagine que você queira vender sua casa e descubra que:
- a área construída na Prefeitura é diferente da área real;
- não existe Habite-se;
- a construção não está averbada;
- existem ampliações que não aparecem nos documentos.
Dependendo da situação, isso pode dificultar ou até impedir determinadas formas de negociação.
Além disso, o comprador pode exigir que o imóvel seja regularizado antes de fechar negócio.
E aqui está um ponto importante: muitas irregularidades só são descobertas quando o proprietário já está tentando vender.
O que parecia não ser um problema passa a ser uma questão urgente porque existe uma negociação em andamento.
2. Pode haver problemas para conseguir financiamento
Outro problema comum aparece quando o comprador precisa financiar o imóvel.
As instituições financeiras analisam a documentação do imóvel antes de liberar determinadas operações.
Se a construção existente não estiver devidamente documentada, podem surgir obstáculos durante o processo.
Por isso, um imóvel que parece perfeitamente normal para quem mora nele pode apresentar problemas quando entra em uma operação de financiamento.
3. Pode dificultar um inventário ou transferência
A situação documental do imóvel também pode complicar processos envolvendo transferência de propriedade.
Isso pode acontecer, por exemplo, em:
- inventário;
- doação;
- partilha;
- compra e venda;
- transferência entre familiares.
Quanto maior a diferença entre o imóvel que existe fisicamente e o imóvel que aparece nos documentos, maior tende a ser a dificuldade para colocar tudo em ordem.
Por exemplo, imagine que uma casa tenha 200 m² construídos, mas apenas 120 m² estejam documentados.
Para quem mora no imóvel, essa diferença pode parecer irrelevante.
Porém, quando chega o momento de transferir ou negociar o imóvel, ela pode precisar ser resolvida.
4. Você pode receber uma notificação da Prefeitura
Dependendo da irregularidade e da legislação aplicável, o proprietário pode ser notificado para regularizar a situação do imóvel.
A partir daí, o problema deixa de ser simplesmente:
“Meu imóvel está irregular.”
E passa a ser:
“Preciso resolver essa irregularidade dentro de um determinado prazo.”
Em determinadas situações, também podem existir multas e outras medidas administrativas.
Por isso, não é uma boa estratégia esperar uma fiscalização para só então descobrir o que precisa ser feito.
É muito mais seguro conhecer a situação do imóvel antecipadamente e entender quais são as opções para regularizá-lo.
5. A irregularidade pode aumentar com o tempo
Esse é outro ponto que muita gente ignora.
A legislação avança e se torna cada vez mais exigente.
Uma irregularidade pequena hoje pode se tornar muito mais trabalhosa no futuro.
Imagine, por exemplo, uma casa que recebeu várias ampliações ao longo dos anos.
Hoje pode ser necessário fazer uma regularização simples.
Daqui a alguns anos, o proprietário pode precisar:
- vender;
- financiar;
- fazer outra ampliação;
- transferir o imóvel;
- realizar um inventário.
Nesse momento, além da irregularidade original, podem existir outras alterações que também precisam ser analisadas. Além da burocracia ser maior.
Quanto mais alterações forem feitas sem documentação, e mais tempo se demorar em tomar uma atitude, mais complexa pode ficar a regularização.
6. Posso construir ou ampliar um imóvel irregular?
Esse é um ponto que merece atenção.
Se o imóvel já possui alguma irregularidade, fazer uma nova obra sem antes verificar sua situação pode aumentar o problema.
Antes de construir, ampliar ou demolir parte de uma edificação, é importante verificar:
- o que está aprovado;
- o que está construído;
- o que está registrado;
- quais são as regras urbanísticas aplicáveis.
A partir dessas informações, é possível definir o caminho correto para regularizar o imóvel e, se for o caso, realizar uma nova obra.
Mas é importante entender que uma ampliação ou reforma em um imóvel irregular pode causar uma situação muito onerosa e difícil de reverter depois na hora de regularizar tudo.
Por isso é importante analisar com cautela cada ação tomada referente ao imóvel.
7. IPTU em dia não significa necessariamente que o imóvel esteja regular
Esse é um erro bastante comum.
Muitos proprietários acreditam que, se recebem o carnê do IPTU e pagam os impostos normalmente, significa que a construção está regularizada.
Não necessariamente.
O cadastro utilizado para fins tributários não substitui a aprovação da construção perante a Prefeitura nem a regularização da edificação nos demais documentos.
Da mesma forma, ter uma matrícula do imóvel não significa necessariamente que toda a construção existente esteja devidamente registrada.
Por isso, é importante analisar a documentação como um conjunto.
8. Como saber se meu imóvel está regular?
Não basta perguntar ao proprietário anterior.
Também não basta olhar apenas a matrícula.
E, como vimos, ter o IPTU em dia não significa, por si só, que a construção esteja regularizada.
O ideal é comparar as diferentes informações disponíveis sobre o imóvel.
Por exemplo:
Imóvel físico → Prefeitura → cadastro imobiliário → matrícula
Se essas informações não forem compatíveis, pode existir alguma irregularidade que precisa ser investigada.
Uma análise adequada pode identificar exatamente onde está a divergência.
9. O que fazer se descobrir que meu imóvel está irregular?
O primeiro passo não é necessariamente contratar alguém para “regularizar”.
Primeiro é preciso descobrir qual é o problema.
Uma análise pode verificar:
- a situação do imóvel na Prefeitura;
- a área construída aprovada;
- a existência de Habite-se;
- o cadastro imobiliário;
- a matrícula;
- possíveis ampliações ou alterações;
- a legislação aplicável.
Depois disso, é possível definir qual procedimento precisa ser realizado.
Em alguns casos, a solução pode ser relativamente simples.
Em outros, pode envolver levantamento do imóvel, projeto, documentos, profissional habilitado e tramitação junto aos órgãos públicos.
O procedimento depende da situação específica de cada imóvel.
Afinal, vale a pena regularizar o imóvel?
Na maioria dos casos, sim, principalmente se você pretende vender, financiar, transferir, inventariar ou modificar o imóvel.
O principal benefício da regularização é fazer com que a documentação reflita aquilo que realmente existe.
Você deixa de depender da sorte de a irregularidade nunca ser descoberta e passa a ter maior segurança para utilizar e transferir o patrimônio.
O imóvel não precisa estar sendo vendido hoje para a regularização fazer sentido.
Muitas vezes, o melhor momento para resolver o problema é justamente antes de precisar vender ou transferir o imóvel.
Conclusão
Um imóvel irregular não significa necessariamente que você terá um problema amanhã.
O problema é não saber quando essa irregularidade vai se tornar um problema.
Ela pode aparecer na venda, no financiamento, em um inventário, em uma nova obra ou depois de uma notificação da Prefeitura.
Por isso, se você não sabe se seu imóvel está regular, o primeiro passo é descobrir a situação atual e quais documentos precisam ser corrigidos.
Regularizar antes de precisar pode ser muito mais simples do que regularizar quando você já está com uma negociação em andamento.
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