Como saber se a área construída está averbada?
Você sabe se a área construída do seu imóvel está realmente averbada na matrícula? Muita gente acredita que a construção está regular porque paga IPTU, possui escritura ou porque a casa está cadastrada na Prefeitura. Mas nenhuma dessas informações, isoladamente, confirma que a área construída está averbada no Cartório de Registro de Imóveis. A forma mais simples de verificar é consultar a matrícula atualizada do imóvel. 1. Consulte a matrícula atualizada A matrícula é o documento que reúne o histórico e as principais informações registrais do imóvel. É nela que você deve procurar a descrição da construção e a respectiva área. Por exemplo, se na matrícula estiver escrito que o imóvel possui: “Uma casa residencial com área construída de 120 m²” isso indica que os 120 m² estão registrados na matrícula. Agora imagine que a casa existente tenha 180 m², mas a matrícula mencione apenas 120 m². Nesse caso, existem 60 m² construídos que não estão averbados. Para obter a matrícula do imóvel atualizada, basta se dirigir a qualquer Cartório de Registro de Imóveis em sua cidade e solicitar a matrícula. Custa menos de R$ 50,00 e você obtem a informação com exatidão. 2. Compare a matrícula com o imóvel Não basta olhar apenas a matrícula. É necessário comparar a área que está registrada com aquilo que realmente existe no imóvel. Imagine que a matrícula registre uma casa de 100 m², mas o proprietário construiu posteriormente: Se essas construções não foram incorporadas à documentação e posteriormente averbadas, a matrícula pode continuar registrando apenas os 100 m² originais. Por isso, reformas e ampliações podem alterar a situação documental do imóvel. 3. IPTU confirma a averbação? Não. Esse é um dos principais pontos que precisam ser entendidos. O cadastro imobiliário da Prefeitura e a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis são registros diferentes. É possível que a Prefeitura considere uma área construída maior para fins de IPTU, mas essa mesma área ainda não esteja averbada na matrícula. Portanto, encontrar a área correta no carnê do IPTU não significa que ela esteja registrada no Cartório. 4. Projeto aprovado significa que está averbado? Também não. Uma construção pode ter sido aprovada pela Prefeitura, possuir projeto e até estar regularizada perante o município, mas ainda não ter sido levada ao Cartório para averbação. São etapas diferentes. Por isso, para saber se a área está efetivamente averbada, é necessário verificar a matrícula do imóvel. 5. O que procurar na matrícula? Procure a descrição da construção e a área construída registrada. Também é importante verificar as averbações que aparecem ao longo do histórico da matrícula. Uma averbação pode registrar, por exemplo, a construção de uma casa ou a alteração da área construída. Se houver dúvida sobre a interpretação do documento, um profissional especializado em regularização de imóveis pode fazer essa análise. E se a área da matrícula for diferente da área existente? Nesse caso, é importante investigar a origem da diferença. Pode ser que: O procedimento para corrigir a situação depende da causa da divergência. Por isso, não é recomendável simplesmente solicitar uma averbação sem antes verificar a situação do imóvel. Por que é importante saber disso? Uma área construída não averbada pode gerar problemas justamente quando o proprietário precisa realizar alguma operação envolvendo o imóvel. Isso pode acontecer na venda para um comprador que precisa de financiamento, na utilização do imóvel como garantia ou em outras situações que exigem uma análise documental. Descobrir a pendência antes de uma negociação dá ao proprietário tempo para resolver o problema. Precisa verificar seu imóvel em Chapecó? A Tomasi Engenharia atua com regularização de imóveis em Chapecó e pode analisar a situação documental da sua propriedade, identificar possíveis divergências entre a construção e os registros e orientar os próximos passos. Entre em contato para verificar a documentação do seu imóvel e descobrir se a área construída está corretamente averbada.
Como regularizar área não averbada? Veja o passo a passo
Se a área construída do seu imóvel é maior do que a área que consta na matrícula, existe uma diferença que precisa ser regularizada. Para fazer isso corretamente, normalmente será necessário contratar um profissional especializado em regularização de imóveis, que vai analisar a situação, levantar a documentação e orientar o processo junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis. O procedimento depende da situação de cada imóvel. Veja como funciona. 1. Consulte a matrícula do imóvel O primeiro passo é descobrir exatamente o que está registrado. Com uma matrícula atualizada, é possível verificar a área construída que consta oficialmente no imóvel. Por exemplo: Nesse caso, existe uma diferença de 50 m² que precisa ser investigada. 2. Verifique a situação na Prefeitura Depois, é necessário conferir como o imóvel está cadastrado e quais documentos existem na Prefeitura. A construção possui projeto aprovado? Existe alvará? A área maior está cadastrada? Houve alguma ampliação? Essa análise é importante porque uma área não averbada pode estar em situações diferentes. A construção pode, por exemplo, estar regular perante a Prefeitura, mas simplesmente não ter sido averbada na matrícula. Em outros casos, a própria construção precisa ser regularizada antes da averbação. 3. Faça o levantamento da construção Quando a documentação não corresponde ao imóvel atual, o profissional responsável deverá realizar o levantamento da construção existente. A partir desse levantamento, são produzidos os documentos técnicos necessários para representar corretamente a situação do imóvel. Isso é especialmente importante em casas que passaram por ampliações ao longo dos anos. 4. Reúna os documentos necessários A documentação varia conforme o imóvel e o procedimento necessário, mas normalmente pode envolver: Nem todos esses documentos serão necessários em todos os casos. Por isso, o ideal é primeiro analisar a situação do imóvel para saber exatamente o que precisa ser providenciado. 5. Regularize a construção, se necessário Se a área construída não estiver regular perante a Prefeitura, será necessário seguir o procedimento municipal aplicável. Dependendo do caso, isso pode envolver apresentação de projeto, documentos técnicos, taxas, adequações e aprovação da construção. O procedimento varia conforme as características da obra e a legislação municipal. 6. Faça a averbação no Cartório Depois que a construção estiver regularizada e os documentos necessários forem obtidos, é hora de atualizar a matrícula. A averbação da construção é feita no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela propriedade. É esse procedimento que faz com que a área construída passe a constar oficialmente na matrícula. Assim, o imóvel físico, os documentos municipais e o registro passam a estar alinhados. Quanto tempo leva para regularizar? Não existe um prazo único. Uma construção que já está regularizada na Prefeitura, mas ainda não foi averbada, pode ter um processo relativamente simples. Já uma construção que nunca foi aprovada pode exigir mais etapas. Por isso, o primeiro passo é descobrir qual é exatamente a situação do imóvel. Precisa regularizar sua área em Chapecó? Se você possui um imóvel em Chapecó e descobriu que a área construída não corresponde à matrícula, a Tomasi Engenharia pode analisar a situação e orientar o caminho para regularização. Entre em contato conosco para verificar a documentação do seu imóvel sem custos e descobrir quais etapas são necessárias para regularizar a área construída.
Área construída não averbada impede financiamento? Entenda o que acontece
Você tem uma casa, mas a área construída no imóvel é maior do que a área que aparece na matrícula? Esse problema pode passar despercebido por anos. O proprietário continua usando o imóvel normalmente, paga o IPTU e muitas vezes nem sabe que existe uma pendência. A situação muda quando surge uma venda, um financiamento ou uma operação de crédito envolvendo o imóvel. Se a área construída não está devidamente registrada e averbada, o financiamento pode ser impedido até que a situação seja regularizada. O que é uma área construída não averbada? A averbação é o procedimento que atualiza a matrícula do imóvel com informações sobre sua construção. Imagine que a matrícula registre uma casa de 80 m², mas o imóvel atualmente tenha 130 m² porque recebeu uma ampliação. Nesse caso, existem 50 m² construídos que não estão registrados na matrícula. Isso significa que existe uma diferença entre o imóvel que está documentado e o imóvel que existe fisicamente. Área construída não averbada impede financiamento? Sim. Quando um imóvel participa de uma operação de financiamento, o banco precisa analisar sua documentação e verificar o bem que será financiado ou utilizado como garantia. Se a matrícula registra 80 m², mas o imóvel possui 130 m², existe uma divergência que precisa ser resolvida. Enquanto a situação não estiver regularizada, o financiamento pode ser impedido. É justamente por isso que uma ampliação feita há muitos anos, que nunca causou problemas ao proprietário, pode se transformar em um obstáculo quando surge uma negociação. 1. Quero vender meu imóvel e o comprador precisa de financiamento Esse é um dos casos mais comuns. Imagine que você esteja vendendo uma casa e encontre um comprador interessado. Ele pretende financiar parte do valor pelo banco. Durante a análise, aparece a seguinte situação: Matrícula: 80 m²Imóvel existente: 130 m² O banco identifica a diferença e o financiamento não pode avançar enquanto a situação documental não for resolvida. O problema é que isso pode acontecer depois que a negociação já começou. O vendedor pode precisar regularizar a construção antes de concluir a venda, enquanto o comprador pode não estar disposto a esperar. Por isso, se você pretende vender um imóvel que passou por ampliações ou construções, vale verificar a documentação antes de colocar o imóvel à venda. 2. Quero comprar outro imóvel e utilizar meu imóvel atual Você também pode enfrentar esse problema sem estar vendendo sua casa. Imagine que você já possui um imóvel e pretende comprar outro utilizando uma operação de crédito na qual seu patrimônio atual será utilizado como garantia. Nesse caso, o imóvel existente também será analisado. Se a área construída não estiver corretamente registrada, a operação pode ser impedida até que a documentação seja regularizada. Ou seja, a falta de averbação pode afetar uma operação futura mesmo que você não tenha intenção de vender seu imóvel atual. 3. Estou comprando um imóvel financiado Quem está comprando um imóvel também precisa prestar atenção. Não basta verificar se o imóvel possui matrícula ou escritura. É necessário conferir se a construção existente corresponde ao que está registrado. Uma casa pode ter 150 m² fisicamente, enquanto a matrícula registra apenas 100 m². Para quem visita o imóvel, a diferença pode passar despercebida. Para o banco, durante a análise do financiamento, ela pode ser determinante. Por isso, antes de fechar negócio, é importante verificar a documentação do imóvel e não apenas suas características físicas. “Mas eu pago IPTU sobre toda a área. Então está regularizado?” Não necessariamente. O cadastro utilizado pela Prefeitura para o IPTU e a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis são coisas diferentes. Uma área pode constar no cadastro municipal e ser considerada no cálculo do IPTU sem estar devidamente averbada na matrícula. Por isso, pagar IPTU sobre a área construída não significa que ela esteja regularizada e averbada. Como saber se a área construída está averbada? Comece pela matrícula atualizada do imóvel. Depois, compare a área registrada com aquilo que realmente existe na propriedade e, quando necessário, confira os documentos disponíveis na Prefeitura. Por exemplo: Matrícula: 100 m²Projeto aprovado: 100 m²Construção existente: 150 m² Existe uma diferença que precisa ser investigada. Pode ser uma ampliação que nunca foi aprovada, uma obra aprovada mas que não foi averbada ou outra situação documental. Como regularizar a área não averbada? O procedimento depende da situação da construção, mas normalmente envolve: O caminho pode ser diferente para uma construção antiga, uma ampliação recente ou uma obra que já possui projeto aprovado. Por isso, o primeiro passo é descobrir qual é exatamente a situação do imóvel. Evite descobrir o problema quando já existe um comprador Uma área construída não averbada pode passar anos sem causar qualquer problema. Mas, quando o imóvel entra em uma operação de financiamento, a divergência documental pode impedir que o negócio seja concluído. Se você pretende vender seu imóvel, comprar outro utilizando financiamento ou utilizar seu patrimônio como garantia, vale verificar a situação antes de iniciar a operação. Quanto antes a pendência for identificada, mais tempo você terá para resolvê-la. Seu imóvel pode estar pronto fisicamente, mas, para uma operação financeira, ele também precisa estar corretamente documentado.
Ignorou a notificação da Prefeitura? Veja como um imóvel irregular pode virar uma dívida
Receber uma notificação da Prefeitura não significa que o problema já virou uma grande dor de cabeça. O problema é ignorá-la.
Quando o proprietário entende a irregularidade e busca resolvê-la, pode evitar que uma questão relacionada ao imóvel evolua para multas, Dívida Ativa e, dependendo do caso, cobrança judicial.
A principal lição é simples: uma notificação é um aviso para agir — não algo para guardar na gaveta e esquecer.
Foi notificado pela Prefeitura por imóvel irregular? Veja o caso de quem resolveu o problema
Receber uma notificação da Prefeitura por causa de uma irregularidade no imóvel pode assustar. Mas existe uma diferença importante entre ser notificado e resolver o problema e ser notificado e simplesmente deixar para depois.
Neste caso, o proprietário recebeu uma notificação da Prefeitura porque o imóvel apresentava uma situação que precisava ser regularizada. Ele poderia ter ignorado. Poderia ter pensado que resolveria “quando tivesse tempo”. Mas decidiu investigar o que estava acontecendo e resolver a situação.
Recebi uma notificação da Prefeitura de Chapecó: o que fazer agora?
Se a Prefeitura de Chapecó notificou você por causa do seu imóvel, não ignore o documento. O prazo está correndo e o problema pode aumentar se nenhuma providência for tomada.
Quanto custa regularizar um imóvel? Veja todos os custos envolvidos
Neste artigo, você vai entender quais são os principais custos que podem estar envolvidos na regularização de um imóvel, desde os honorários do engenheiro ou arquiteto até taxas da Prefeitura, multas, obras, tributos, Receita Federal e cartório.
Como conseguir o Habite-se em Chapecó: passo a passo completo
Neste artigo você vai entender como conseguir o Habite-se em Chapecó, quais documentos podem ser necessários, quais são as etapas do processo e o que fazer caso o imóvel apresente alguma irregularidade.
O que acontece se eu não regularizar meu imóvel?
Neste artigo, você vai entender os principais riscos de manter um imóvel irregular e o que pode acontecer se você deixar a situação como está.
O “CPF dos imóveis” virou lei: veja o que acontece com o seu patrimônio a partir de 2027
Neste artigo, você vai entender o que é o “CPF dos imóveis”, por que o governo criou esse sistema, quando o cadastro será obrigatório, o que muda para os proprietários e por que é importante verificar se os dados do seu imóvel estão corretos. Se você tem um imóvel no Brasil, uma mudança importante está acontecendo e provavelmente você ainda não ouviu falar dela. O governo está implantando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um sistema que vai atribuir uma identificação única para cada imóvel do país. A própria Receita Federal compara o CIB ao CPF de uma pessoa: um código que permite identificar o imóvel em todo o território nacional. E isso não é apenas uma mudança de nomenclatura. O CIB faz parte de uma transformação maior na forma como as informações dos imóveis brasileiros são cadastradas, integradas e utilizadas pelo poder público. O que é o “CPF do imóvel”? O chamado “CPF do imóvel” é, na verdade, o CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro. Ele será um código único atribuído aos imóveis urbanos e rurais do Brasil. A ideia é que cada imóvel tenha uma identificação própria e padronizada nacionalmente. Para os imóveis urbanos, os dados serão enviados pelas prefeituras ao Sinter — Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, responsável por integrar essas informações em uma base nacional. Por que o governo está fazendo isso? Hoje, as informações de um imóvel podem estar espalhadas em diferentes sistemas. A prefeitura possui seu cadastro imobiliário.O cartório possui as informações do registro.A Receita Federal possui informações relacionadas às obras e tributos.Outros órgãos públicos também podem possuir dados sobre aquele mesmo imóvel. O Sinter foi criado justamente para integrar informações cadastrais, fiscais, geoespaciais e jurídicas relacionadas aos imóveis. Na prática, o objetivo é construir uma base nacional mais integrada sobre os imóveis existentes no Brasil. Isso também permite ao poder público identificar inconsistências, sobreposições, imóveis sem determinadas informações cadastrais e outras situações que antes poderiam estar dispersas em diferentes bases. O CIB será obrigatório? Sim. A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu a obrigatoriedade de inscrição dos imóveis no CIB. Mas a implantação está acontecendo de forma gradual. Em 2026, a obrigatoriedade para imóveis urbanos alcança as capitais dos estados e o Distrito Federal. Para os demais municípios, a obrigatoriedade passa a valer a partir de janeiro de 2027. Os imóveis rurais já estão sujeitos à obrigação de possuir CIB. Isso significa que 2027 será um marco importante para os proprietários de imóveis urbanos fora das capitais. O proprietário precisa fazer alguma coisa? A princípio, não é necessário sair correndo para solicitar um CIB. Para imóveis urbanos, a própria prefeitura é responsável por enviar os dados cadastrais ao Sinter. A orientação é que o proprietário mantenha atualizado o cadastro do imóvel na prefeitura. A partir dessas informações, o sistema poderá gerar o CIB. E aqui está um ponto importante. O que acontece se o cadastro estiver errado? Imagine que a prefeitura tenha uma informação desatualizada sobre seu imóvel. Por exemplo: À medida que os diferentes cadastros forem integrados, inconsistências podem se tornar mais fáceis de identificar. A própria Receita Federal orienta que alterações em imóveis urbanos, como ampliações ou mudanças de uso, sejam atualizadas na prefeitura. Por isso, uma das principais preocupações do proprietário não deve ser simplesmente “como conseguir meu CIB?”, mas sim: “As informações que a prefeitura possui sobre meu imóvel estão corretas?” O CIB vai substituir a matrícula do imóvel? Não. O CIB não substitui o cartório de registro de imóveis. A matrícula continua sendo o documento utilizado para o registro jurídico do imóvel, enquanto o CIB funciona como um identificador cadastral nacional. Os cartórios continuarão responsáveis por atividades como registro de imóveis, escrituras e emissão de certidões. Portanto, não é correto dizer que o CIB vai substituir a matrícula. São coisas diferentes. Para que o CIB será utilizado? O CIB será utilizado progressivamente em diferentes operações relacionadas aos imóveis. Entre elas estão: A partir de 2027, o CIB deverá ser informado em diversas operações envolvendo imóveis, conforme a implantação do sistema. O que isso significa para quem tem um imóvel irregular? É aqui que essa mudança merece atenção. O CIB, sozinho, não torna um imóvel regular ou irregular. Porém, a integração dos cadastros aumenta a capacidade de cruzar informações sobre os imóveis. Isso pode ser positivo para quem mantém sua documentação e cadastro em ordem. Por outro lado, proprietários que possuem diferenças entre aquilo que existe fisicamente no imóvel e aquilo que está registrado nos cadastros públicos devem ficar atentos. Uma ampliação não averbada, por exemplo, não deixa de existir porque não consta no cadastro. E a tendência é que os diferentes sistemas públicos passem a conversar cada vez mais entre si. O que o proprietário deve fazer agora? Não é necessário entrar em pânico nem pagar alguém simplesmente para “tirar o CPF do imóvel”. O mais importante é: 1. Verificar se o imóvel possui cadastro atualizado na prefeitura. 2. Conferir se as informações cadastrais correspondem à realidade. 3. Verificar se ampliações, reformas ou alterações relevantes foram devidamente regularizadas. 4. Acompanhar a implantação do CIB no seu município. Para os municípios que não são capitais, janeiro de 2027 será um marco importante na implantação da obrigatoriedade do CIB. O imóvel brasileiro está entrando em uma nova era cadastral O “CPF do imóvel” é apenas a forma mais simples de explicar uma mudança muito maior. O Brasil está caminhando para uma base nacional integrada de informações sobre seus imóveis. Para o proprietário, isso significa que manter o cadastro imobiliário atualizado tende a se tornar cada vez mais importante. A pergunta, portanto, não é apenas: “Qual é o CPF do meu imóvel?” Mas também: “As informações que o governo possui sobre o meu imóvel estão corretas?” Essa é uma questão que vale a pena verificar antes que você precise vender, financiar, construir, regularizar ou realizar qualquer outra operação envolvendo o imóvel.